CORTE SUPREMA DE JUSTICIA
SALA DE CASACIÓN CIVIL
Magistrado Ponente:
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
SC7720-2014
Bogotá, D. C., dieciséis (16) de junio de dos mil catorce (2014)
Discutida y aprobada en Sala de catorce (14) de mayo de dos mil trece (2013)
Ref.: 73001-31-03-001-2008-00374-01
Decide la Corte el recurso de casación interpuesto por la demandante C…....de Acción A……… S……..ocial y Vivienda V……….. Popular P…………………
Ibaguereña I…… -CorasvipC…………….- contra la sentencia de 8 de abril de 2011, proferida por la Sala Civil Familia del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, en el proceso ordinario que instauró contra Jorge J….......
Humberto H…….. Valero V…….. RodríguezR………..
ANTECEDENTES
1. Pretende la demandante que se declare que es nula absolutamente la escritura pública 4109 del 14 de diciembre de 2006, otorgada en la Notaría Primera de Ibagué, “por falta de capacidad del representante legal de la corporación” (fl. 67, cdno. 1), al no estar facultado por la entidad para enajenar el inmueble en favor del demandado, ni querer las partes vender o comprar ni haberse pagado el precio. Como primera pretensión subsidiaria de la anterior, pide que se declare la nulidad absoluta del anterior instrumento por ausencia de causa lícita y/o por existir causa ilícita. Como segunda pretensión subsidiaria de las anteriores, que se declare la resolución de los contratos contenidos en la escritura mencionada así como la nulidad de la escritura pública número 408 del 13 de febrero de 2007 otorgada en la Notaría Primera de Ibagué. Como tercera pretensión subsidiaria que se declare que como consecuencia de la celebración de contratos viciados se produjo un enriquecimiento sin causa del demandado y un empobrecimiento correlativo de la actora. Y como cuarta pretensión subsidiaria, que se declare que Jorge J……Humberto H……. Valero V….. “le ocasionó lesión enorme” a la Corporación actora en la compraventa consignada en la escritura pública mencionada.
Consecuencialmente, y en cualquiera de los casos en que prospere una de las tres primeras pretensiones anteriores, que se declare que es nula y por consiguiente ineficaz el instrumento público 0408 del 13 de febrero de 2007, otorgado en la Notaría Primera de Ibagué, por el cual el demandado, en forma unilateral y sin participación del representante legal de la actora, aclaró algunos linderos del inmueble objeto de la venta de que trata la escritura pública 4109; que se ordene la cancelación de ambos instrumentos, se comunique lo anterior al Notario Primero, al Registrador de Instrumentos Públicos y al Director de la Oficina de Catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, todos de Ibagué, para las anotaciones del caso; y que se condene al demandado a restituir el inmueble de que tratan las escrituras mencionadas, con sus frutos civiles y naturales, “así como la compensación de los deterioros que por su culpa o hechos hayan(sic) sufrido el predio, como poseedor de mala fe. El inmueble debe ser entregado purificado de embargos y gravámenes constituidos por el aquí demandado, como de arriendo por escritura pública, etc.” (fl. 69, cdno. 1).
2. En su demanda, repartida al Juzgado Primero Civil del Circuito de Ibagué, adujo Corasvip……., como soportes fácticos de lo pretendido, los que a continuación se resumen:
a) Que un grupo de personas, en procura de buscar solución a sus necesidades de vivienda, se agruparon y constituyeron la Corporación de Acción Social y Vivienda Popular de Ibagué “Corasvip………”. Designaron a Pedro P…….Antonio A…….. Vargas V……..Morales M…….. como presidente de la junta directiva y representante legal, quien fue reelegido en varios periodos hasta 2007, como consta en actas (de asamblea general de asociados), en las que se menciona la asistencia de Alfredo A……. Pacheco P………
sin haber estado, motivo por el cual se adelanta un proceso ordinario orientado a provocar la anulación de algunas de las mismas correspondientes a los años 2001, 2003 y 2004.
b) En desarrollo del objeto que le es propio, Corasvip C………. adquirió un lote de terreno descrito por sus linderos y medidas en el libelo genitor, ubicado en Ibagué, con matrícula inmobiliaria 350-26952 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de esa ciudad y con una extensión superficiaria aproximada de 16,367 m², sobre el cual, y en la misma escritura, se constituyó hipoteca a favor de Proyectos P…… y Fabricados F.……….. Ltda., sociedad con la que la actora suscribió un contrato para la construcción de un conjunto residencial, en virtud del cual dicha sociedad se obligó a la “ejecución de obras de urbanismo necesarias y obligatorias, de 264 apartamentos de interés social, con las especificaciones señaladas, agrupados en bloques y regulados por un reglamento de propiedad horizontal” (fl. 60, cdno. 1). La contratista realizó las obras iniciales de urbanismo, presentó a las curadurías los documentos requeridos, adelantó las gestiones ante las autoridades para obtener los permisos y disponibilidad de servicios públicos, obteniendo las licencias pertinentes.
c) El representante legal de CorasvipC……, señor Pedro P…… Antonio A……..V……..argas MoralesM…….., sin autorización para ello, mediante escritura pública 4109 del 14 de diciembre de 2006 otorgada en la Notaría Primera de Ibagué, transfirió a título de venta el predio antes mencionado a Jorge J…… Humberto H……Valero V…… RodríguezR………., “sin haber consultado la voluntad de la Asamblea General de asociados ni haberle informado a los miembros de la junta directiva que pretendía realizar la aludida transferencia”, inmueble que se encontraba embargado a la fecha de la escritura, por orden del Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Ibagué dentro del proceso ejecutivo de la sociedad Proyectos P…...... y Fabricados F….. Ltda. contra la actora, y asimismo embargado por la Secretaría de Hacienda Municipal -Tesorería Municipal de Ibagué-. Además, para dicha fecha se presentó un certificado de paz y salvo municipal por impuesto predial al 31 de diciembre de 2006, al parecer fraudulento, con un valor pagado inferior al que efectivamente se adeudaba. Posteriormente, mediante escritura pública 408 del 13 de febrero de 2007 otorgada en la Notaría Primera de Ibagué, el demandado y adquirente Jorge J……. Humberto H……….. Valero V……..aclaró la extensión y linderos del citado inmueble.
d) Para la enajenación anterior, el señor Pedro P…… Antonio A…..VargasV……., como representante legal de la actora, no obtuvo autorización de la asamblea de asociados, la cual debió haber quedado consignada en actas; pero como la asamblea jamás se realizó, no existe acta alguna a ese respecto, por lo cual no se aportó al otorgamiento de la escritura de venta. Destaca la demanda que tampoco se allegó a la notaría copia de los estatutos, por lo que el representante legal mencionado “actuó sin poder, y por ende el aludido instrumento público se encuentra viciado de nulidad” (fl. 63, cdno. 1).
e) Al momento de producirse la “falsa tradición” (ib.) del inmueble antes referido, su valor comercial se estimaba en $1.245.240.000,oo, pero el “supuesto monto que se consigna” (fl. 64, cdno. 1) en la escritura antes mencionada es de $400 millones, suma que nunca llegó a las arcas de la actora.
f) Se percató el señor Uriel U……. TrujilloT……, tesorero de la entidad demandante, de la existencia de un proceso que contra ésta seguía el abogado Pedro P…… Acosta A…… por el no pago de $327.740.000,oo, representados en una letra de cambio firmada por el representante legal de CorasvipC……, también sin poder para ello, pues no había recibido autorización de la asamblea de asociados -hechos que se denunciaron ante la Fiscalía-, no obstante lo cual, el representante legal procedió a realizar la venta que en este proceso se cuestiona, y cuyos hechos así mismo investiga la referida entidad, que ordenó la cancelación provisional de la inscripción de las escrituras públicas 4109 y 408 antes mencionadas.
g) El demandado, al realizar la compra del lote, no tenía la intención de adquirir realmente el predio objeto del negocio, porque los dineros producto de la supuesta venta nunca ingresaron al patrimonio de la vendedora. Desde su adquisición y hasta la fecha de la demanda ha transcurrido más de un año sin que la actora le haya entregado al supuesto adquirente el lote enajenado y sin que este último haya emprendido alguna acción sobre el particular.
h) La Fiscalía 12 Seccional de la Unidad de Patrimonio Económico de Ibagué ordenó la cancelación provisional del registro de las escrituras de venta y aclaración contra las cuales se dirigen las pretensiones, hecho que el demandante entiende indicativo de que “en el contrato de venta no se reúnen los requisitos legales”.
3. El demandado se opuso a las pretensiones; formuló como excepciones de mérito las que denominó “ausencia de los presupuestos básicos para la prosperidad de las pretensiones principales y todas las subsidiarias presentadas”, “buena fe”, “pago total del precio pactado dentro de la escritura pública y, del cual no se puede inferir la supuesta lesión enorme”, así como la “excepción genérica”.
4. Cumplidos los trámites propios de la instancia, el juzgado a quo denegó las súplicas de la demanda, por lo cual la parte actora apeló el fallo, recurso que el Tribunal desató con la sentencia recurrida en casación, enteramente confirmatoria de la de primera instancia.
LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL
Para la confirmación del fallo del a quo, la Corporación tuvo en cuenta las siguientes consideraciones.
1. Con la finalidad de responder a un cuestionamiento de nulidad procesal propuesto por la apelante, se refirió el Tribunal a la tacha de falsedad no resuelta por el juzgado de primera instancia, y propuesta por aquella en relación con el acta de asamblea 001 de 2006 de CorasvipC…….., que desestimó, por cuanto dicha omisión no estructura causal alguna de invalidación procesal.
2. En punto de la pretendida nulidad absoluta de la venta por falta de capacidad del representante legal de la vendedora CorasvipC………, que se fundamentó en la carencia de autorización de la junta directiva o de la asamblea, así como en la ausencia de paz y salvo válido, observa el Tribunal, comenzando por la última glosa, que hasta el momento no había fallo penal que determinara dicha falsedad. Y en relación con la falta de capacidad del representante legal, el ad quem se detiene en el artículo 196 del Código de Comercio para señalar que si bien con la publicidad de las limitaciones del representante legal de un ente jurídico se consigue la oponibilidad de las mismas frente a terceros, en este caso resulta inocuo considerar la existencia o inexistencia de un acta de asamblea que haya autorizado la celebración del acto o negocio jurídico, mientras las limitaciones o restricciones del representante legal no consten en el registro mercantil, como ocurre en el sub lite.
Tras expresar que solamente la falsedad material del documento puede ser objeto de tacha y basar este aserto en apartes de tratadista nacional que transcribe, el Tribunal indica que el desconocimiento de los derechos de los asociados de Corasvip C……… debe ser reclamado al otrora representante legal Pedro P…. Antonio A……… VargasV……., porque el comprador Valero V…… Rodríguez R…………. ha de ser considerado un tercero de buena fe, la cual no ha sido desvirtuada. Pero este y los demás que resultaren implicados, deberán responder “una vez se les haya probado ese concierto para delinquir que en el sub-judice se les ha enrostrado” (fl. 50, cdno. 8), porque en este proceso –continúa la Corporación- no se ha demostrado el desconocimiento de cualquiera de los requisitos previstos por el artículo 99 del Decreto 960 de 1970, referidos a las escrituras cuestionadas, como para decretar la falta de formalidades que conduzcan a la nulidad absoluta de las mismas.
En relación con la alegación según la cual el bien estaba embargado cuando se otorgó la escritura de compraventa, el ad quem manifiesta que “el momento en que se verifica la medida cautelar es cuando se lleva a registro” (fl. 50, cdno. 8) y, es en esa precisa fecha cuando se “cumple la realización del título y su modo de tradición para que se reputa perfecta la venta” (ib.), de suerte que si hubiese estado embargado el bien no se hubiera permitido su registro. Y en cuanto a la existencia de un gravamen hipotecario, la Corporación falladora dice que ello tampoco es obstáculo para la enajenación y que el bien puede desplazarse de un titular a otro.
En cuanto a la lesión enorme, alude a una petición del apelante atinente a que se decrete una nueva experticia, para indicarle que le correspondía la carga probatoria de la demostración de la lesión y si no lo logró, debe correr con las consecuencias de su falta de actividad. Con todo, se aplica la Corporación a analizar la prueba técnica acopiada, referida al avalúo del predio para la fecha de la negociación, y examina en primer lugar la experticia traída con la demanda, que arrojó como valor del inmueble la suma $1.638.755.000,oo1. De ella señala que no puede ser considerada porque para arribar a ese resultado tuvo en cuenta el proyecto de construcción que se iba a adelantar en el aludido inmueble (nueve torres con 264 unidades de vivienda, 111 estacionamientos, nueve locales comerciales, zonas verdes y servicio comunal, salón comunal y administración) y sabido es que el predio permanece sin obras de urbanismo, servicios públicos y vías de acceso.
Alude seguidamente a la prueba técnica aportada con la contestación de la demanda, de la que resalta el valor de $491.010.000,oo que, sin tomar en cuenta el proyecto, se le asignó al predio considerando que dicho lote se encuentra “incivilizado”.
Estima que la contradicción de ambas pericias aportadas por las partes, practicadas cada una sin concurrencia de la contraparte, se viene a lograr con el decreto y práctica de un dictamen pericial en la etapa probatoria del proceso, sobre el cual indica que se basarán sus conclusiones. Así describe el Tribunal la labor del perito: “este una vez efectúa la memoria descriptiva del fundo, da un informe del sector donde se ubica, las generalidades del predio, su determinación física y explotación económica, presenta bases y cálculo del avalúo considerando el avalúo catastral, la valorización del sector y las expectativas del mercado, reportando un valor total aproximado para la época de la negociación de $556.478.000,oo” (fl. 53, cdno. 8).
Seguidamente señala que como se formuló objeción por error grave, fue necesario un nuevo justiprecio que arrojó la suma de $654.680.000,oo. Y de ambos dictámenes indica que coinciden en un todo en cuanto a ubicación, linderos, dimensiones y colindancias, en cuanto al área del terreno, ausencia de obras de urbanismo, vías de acceso, vecindario y dificultad en el transporte, aspectos que, por otra parte, corroboran los testigos. De allí que, si el precio de la venta fue de $400.000.000,oo aflora la improcedencia de la petición de lesión enorme, puesto que no se encuentra configurado el desequilibrio económico sufrido por el vendedor en proporción superior al 50% del justo precio del inmueble, en vista de que no hay prueba de haberse pagado suma de dinero distinta a la esgrimida en la escritura pública, sin que importe determinar si el monto de la negociación ingresó efectivamente a las arcas de la vendedora.
LA DEMANDA DE CASACIÓN
De los tres cargos propuestos contra la sentencia antedicha, todos dirigidos a combatir la decisión del Tribunal desestimatoria de la pretensión de lesión enorme, la Corte limitará su estudio al primero por encontrarlo próspero.
PRIMER CARGO:
En este cargo, mediante invocación de la causal primera de casación, se acusa la sentencia de violación indirecta de los artículos 1946, 1947, 1948 y 1950 del Código Civil y 2 y 822 del Código de Comercio, como consecuencia de errores de hecho en la apreciación de los dictámenes periciales rendidos por los auxiliares Juan J…. Roberto R…. SuárezS……., quien avaluó el lote en $556.478.000,oo y Luis L….. Norberto N……………
Aldana A……. quien lo tasó en $654.680.000,oo, así como del contrato de compraventa contenido la escritura pública No. 4109 del 14 de diciembre de 2006, otorgada la Notaría Primera de Ibagué, en donde brilla por su ausencia la autorización de la asamblea general conferida al Presidente para transferir el único bien integrante del patrimonio, produciendo ello la liquidación de CorasvipC……..
En su desarrollo argumental el censor, sobre la base de que la experticia debe ser clara, precisa y detallada y de que en ella deben explicarse los exámenes, experimentos, lo mismo que los fundamentos técnicos de las conclusiones, critica del Tribunal que hubiera tenido en cuenta los dictámenes periciales atrás mencionados a pesar de su pobre sustentación, de su falta de claridad, precisión y detalle, así como de la ausencia total de explicación acerca de los fundamentos técnicos que los soportan.
De este modo, señala que el dictamen pericial elaborado por L….uis Norberto N……. Aldana A……. alude a la información obtenida de los vecinos del sector, sin explicar cuál fue, cómo la tuvo, de qué personas, o porqué le merece credibilidad; asimismo critica que el experto se haya remitido a la situación económica del país y del departamento sin indicar las fuentes ni explicar la incidencia que en la fijación del precio tienen tales factores, lo que también puede predicarse con respecto de los comentarios que realiza sobre las vías de acceso.
En relación con el dictamen pericial rendido por Juan J…. Roberto R…. SuárezS…….2, el censor le señala idénticas falencias, que en su sentir quedaron confirmadas con la aclaración o complementación que el perito dijo haber hecho, y que tienen que ver con que, sin explicitar la causa o la razón y la cuantificación del avalúo del terreno, le asigna un valor de $654.680.000,oo, al paso que su antecesor lo fijó en $556,478,000, sin explicar el porqué de la diferencia ni asignarle al metro cuadrado un precio, y sin tener en cuenta que el metro cuadrado, según el certificado catastral, tenía un valor de $77.631,oo3.
Señala además que después de la aclaración y complementación del primero de los dictámenes rendidos dentro del proceso, la demandante lo objetó por error grave, lo que propició la práctica de un segundo dictamen –el elaborado por Luis L….. Norberto N……. AldanaAldana…..- del que puede predicarse lo mismo, esto es, ausencia de firmeza, precisión y calidad de los fundamentos del dictamen, pues omitió las explicaciones sobre la investigación realizada para aseverar el precio del metro cuadrado o del valor total del lote, tanto en lo atinente a la metodología utilizada como en el contenido y su resultado.
Agrega la censura que el fallador de segundo grado no reparó en que la información obtenida del Municipio no es una fuente idónea para la estimación económica del inmueble ni se refiere a aspectos relacionados con su valor, “pues sólo tiene que ver [con] los tópicos relativos a la época de existencia de la avenida Mirolindo, su distancia, como uno de los factores incidentes en el avalúo” (fl. 32, cdno. Corte). Y en relación con ese criterio de valoración, el de la existencia de la avenida, enfatiza la censura en que “en su real contenido nada determinan en cuanto a la disponibilidad del área, la importancia de la vía y la cercanía al casco urbano de la ciudad de Ibagué” (ib.). Tampoco reparó el Tribunal en que la información se tomó de los vecinos del sector, pero en el dictamen no se explica cómo obtuvo esa información, ni de quiénes, ni por qué le merece credibilidad al experto, y más relevante aún, cuál fue el contenido de tal información.
De lo dicho destaca que el dictamen elaborado para verificar si prosperaba la objeción por error grave planteada contra el primero, carece de fundamento técnico porque ni siquiera indica cuál fue la metodología utilizada.
Pasa la censura a referirse a otras pruebas que el ad quem no apreció, como el contrato de compraventa contenido en la escritura pública número 4109 del 14 de diciembre de 2006, otorgada la Notaría Primera de Ibagué, en la que falta el acta de asamblea general que hubiere autorizado al representante legal para enajenar el inmueble. De la misma manera, cuestiona al fallador de segunda instancia por no apreciar el interrogatorio de parte absuelto por el demandado, para terminar aludiendo nuevamente a los dictámenes periciales y a su falta de fundamentación.
CONSIDERACIONES
La lectura del cargo que se ha dejado resumido, y más específicamente la invocación de las normas sustanciales que se señalan como violadas, indica a las claras que el recurrente, demandante en el proceso cuya sentencia se impugna en casación, únicamente fustiga la conclusión del Tribunal en lo que toca con la denegatoria de la pretensión orientada a provocar se declare la lesión enorme del contrato de compraventa, razón por la cual, por lo que corresponde al mismo, quedarían en pie las demás decisiones adoptadas en la sentencia, esto es, la orientada a desestimar la pretensión para que se declare la nulidad del contrato por falta de capacidad del representante legal de la entidad jurídica actora por no contar con la autorización del órgano colegiado competente, o los tres pedimentos que persiguen la declaratoria de nulidad por causa ilícita, la resolución del contrato y el enriquecimiento sin causa, amén de la nulidad por objeto ilícito al encontrarse embargado el bien objeto de la compraventa a la fecha del negocio jurídico traslaticio.
Como es suficientemente conocido, la lesión enorme como vicio objetivo que afecta determinados negocios jurídicos como el de compraventa de inmuebles, tiene lugar, si la propone el vendedor, “cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende”, de acuerdo con el texto del artículo 1947 del Código Civil. Y para la fijación de ese justo precio, la prueba técnica judicial se muestra como el medio probatorio más idóneo a efectos de establecer, con criterios de suficiente certeza, el precio de mercado que para la fecha del negocio tenía el inmueble objeto de la venta, concepto dentro del cual deben comprenderse no sólo el dictamen pericial rendido conforme a lo dispuesto en los artículos 233 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, sino aquellas otras modalidades de dictámenes que, por virtud de lo dispuesto desde el artículo 21 del Decreto 2651 de 19914, luego sustituido por el artículo 10 de la Ley 446 de 19985, han venido a enriquecer aquel tradicional elemento de convicción, como lo son las experticias que cualquiera de las partes, en las oportunidades probatorias legalmente previstas, allegan al proceso, a fin de que sean valoradas judicialmente, previa, por supuesto, la necesaria contradicción. Sin embargo, en todas esas pruebas técnicas deben estar presentes y consiguientemente examinarse por parte del juzgador, la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos en que se basan los peritos o expertos, así como su competencia e idoneidad, sin perjuicio de que otros elementos probatorios que obren en el expediente contribuyan a moldear la convicción a que llegue el fallador en punto del valor justo que hubo de tener la contraprestación dineraria respectiva.
En el presente caso, luego de una somera alusión a las experticias aportadas por cada una de las partes y cuyos resultados se muestran contradictorios de cara a la fijación del justo precio del bien objeto de la compraventa, se detiene el Tribunal a examinar los dictámenes periciales decretados en el proceso, respecto de los cuales, de entrada, señala que el primero practicado lo tomará en cuenta para sus conclusiones. Y son esos dictámenes sobre los que recae la acusación de error de hecho que la censura le endilga a la Corporación ad quem, y que la Corte encuentra sin ambages procedente, dado que dichas pericias carecen de las necesarias claridad, precisión y firmeza en sus aparentes fundamentos, de conformidad con el detallado análisis que el recurrente se encarga de realizar.
Obra a folios 1 a 12 del cuaderno 5 el primer dictamen, recibido en el Juzgado el 27 de mayo de 2009, elaborado por Juan J….. Roberto R….. SuárezS………, perito designado por el a quo (fl. 256, cdno. 1), quien afirma, de entrada, que su “avalúo es de carácter comercial” (fl. 1, cdno. 5). En él se aprecia que el perito indica que al inmueble, por no contar con ningún tipo de infraestructura no se le ha asignado un estrato. Señala que no cuenta con redes de servicios públicos y tiene forma irregular. Como aspectos positivos del inmueble, el perito alude a su inclinación relativamente pequeña frente a la extensión del terreno y como aspectos negativos destaca la presencia de la quebrada Agua Sucia que pasa por su costado norte en una extensión de 100 metros, lo cual impone un aislamiento de 30 metros a lo largo de la misma.
En el dictamen, indica el auxiliar de la justicia, que usó el método comparativo y que por petición del solicitante, “se realiza la respectiva valorización con precios del año 2008” (fl. 6, cdno. 5). El dictamen arroja una suma de $556.478.000 para un valor unitario de $34,000 por metro cuadrado. Al trabajo se adjunta, entre otros documentos, el certificado catastral expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, en el que figura un avalúo catastral de $77.631.000,oo para el año 2009.
En el escrito de complementación y adición (fl. 329, cdno. 1), el perito indica que tanto la irregularidad geométrica como el declive del inmueble los determinó por mera observación y por levantamiento topográfico; hace referencia a las normas urbanas, y luego señala que en los alrededores del inmueble no se han realizado obras de importancia, sólo vivienda de interés social, razón por la cual el predio pertenece al estrato 2, sin que se haya generado alguna plusvalía o mayor valor en el metro cuadrado. Explica que en uno de los costados del predio pasa la quebrada, lo que impone contemplar una zona de aislamiento y que además se dificulten considerablemente las obras de urbanismo, las acometidas de redes, si se tiene en cuenta además que el predio carece de vías de acceso al menos regulares.
Este dictamen fue objetado por error grave por el apoderado de la actora (fl. 337, cdno. 1), al considerarlo carente de fundamentación. Pidió uno nuevo, a lo que accedió el despacho (fl. 342, cdno. 1), el cual fue elaborado por Luis L….. Norberto N…….. Aldana A…….. (fl. 344 a 358, cdno. 1) y recibido en el Juzgado el 16 de abril de 2010. En este último se destaca por el perito que el lote de terreno no tiene mejoras, que posee una servidumbre que va de la urbanización Villa V….Luz L… hasta el predio como vía de acceso, que el transporte al lote debe hacerse en “taxi y particular”. Señala que el método del avalúo es el de “análisis por información directa de acuerdo a las condiciones del mercado inmobiliario” (fl. 356, cdno. 1). Y finalmente determina que el valor del lote es de $654.680.000. En escrito separado, el perito da alcance a su informe para señalar que “el avalúo dado al inmueble es a 31 de diciembre del 2006” (fl. 357, cdno. 1).
A folio 360 del cuaderno 1 figura la solicitud de complementación y aclaración elevada por el apoderado de la actora. Y a folios 363 del mismo cuaderno obra el reproche de la apoderada del demandado en el que, entre otras cosas, luego de afirmar que no sabe “de dónde se concluye” (fl. 363, cdno. 1) el valor del predio, manifiesta que se hace necesario que se ordene un nuevo dictamen pericial. Ambas partes, pues, manifestaron su descontento con el dictamen traído al proceso para demostrar el error grave del primero.
En su aclaración, el perito Luis L…..Norberto N….. Aldana Al….. especifica que verificó todos los documentos que el apoderado del actor enuncia, que constató las licencias concedidas, y terminó reiterando que el inmueble materia de la litis es un predio apto para urbanizar pero sin obras de urbanismo, que sí tuvo licencias de acueducto, energía, e inclusive de curaduría, pero todas están ya caducadas, y que el avalúo se hace a 31 de diciembre de 2006.
La síntesis de los dictámenes y aclaraciones atrás elaborada recoge lo sustancial que los auxiliares de la justicia dejaron plasmado en sus trabajos, con lo cual fácilmente se llega a la conclusión de que los asertos allí incluidos carecen de justificación y respaldo, como quiera que la mayor parte de su contenido se destina a efectuar la descripción del predio, lo que en sí mismo es un hecho para cuya aprehensión no se requiere de un especial saber técnico o del auxilio de la ciencia. En ninguno de ellos se identifican los vecinos consultados o la información que ellos ofrecieron, ni los valores de los predios aledaños que sirvieron de referencia para llegar al precio que en cada uno se atribuye al inmueble que es objeto de la controversia, según la metodología que, sin ninguna explicación, (“método comparativo” en el primer dictamen y “análisis por información directa de acuerdo a las condiciones del mercado inmobiliario” en el segundo) dicen haber utilizado, por mencionar sólo las escasas razones que aludieron como fundamentos.
En suma, si la firmeza y calidad del dictamen, la otorgan la fuerza expositiva de los razonamientos, la ilación lógica de las explicaciones y conclusiones, así como la calidad de las comprobaciones y métodos utilizados por el experto, quedaría en una mera opinión personal de éste, el trabajo que, cual se aprecia en los que se dejaron resumidos, sólo se sustenta en una simple descripción física del predio (para lo cual no se requiere de especiales conocimientos) y en conclusiones subjetivas que no tienen apoyo en basamento alguno, que resulte comprobable respecto de las conclusiones o resultados que plantea –a partir de la información y la metodología que detalla- de cara al estado del arte o ciencia de que se trate, y suficientemente consistente en sus conclusiones desde la perspectiva de la lógica formal; soporte que, se repite, siempre debe explicitarse en el dictamen, a efectos de que, sin dejar de ser -a fin de cuentas- una opinión del perito, se sostenga ella en reglas, métodos, procedimientos técnicos, científicos o artísticos que la tornen lo más objetiva posible, y, por ese camino, que le brinden al trabajo realizado por el experto, la fuerza persuasiva necesaria para su acogimiento, en tanto es un juicio racional emitido con base en el conocimiento especializado acerca de un hecho cuya valoración es necesaria en el proceso y no pertenece a la órbita del derecho ni cae en el ámbito de la información media o común.
Ahora bien, no se trata de que en sede de casación la Sala no siga reconociendo la autonomía de que goza el sentenciador de instancia para calificar y apreciar la firmeza, precisión y calidad de los fundamentos del dictamen pericial. Lo que se quiere resaltar, como por demás se ha hecho en ocasiones anteriores (Cas. Civ. del 11 de julio de 2005, Exp. 73001-3103-001-1995-1977-01 y del 6 de junio de 2006, Exp. 11001-31-03-010-1998-17323-01) es que cuando la Corte constata, de acuerdo con lo que el censor le propone y sólo en esa medida, que dichos fundamentos son meramente formales o de apariencia, resultan atendibles los reparos que por la indebida apreciación de la fuerza probatoria de una pericia le achaca el impugnante al fallo del Tribunal, direccionando el embate por la vía indirecta en la forma de error de hecho, aduciendo la falta de idoneidad de sus fundamentos.
Llama la atención además que el dictamen primario, -expresamente anunciado en la sentencia combatida como basamento de las conclusiones- tuvo por objeto el avalúo comercial del inmueble para el año 2008 y no para la fecha de celebración del contrato de compraventa cuyo vicio de lesión enorme pretende la actora que se declare, el cual fue perfeccionado por escritura pública de diciembre de 2006, lo que en sí mismo constituye un grave error fáctico en la medida en que la opinión del experto acerca del justo precio quedó referida a una época distinta a la que debió ser propia del dictamen, tornándolo en inútil en cuanto al punto fundamental se refiere, esto es, a determinar el mentado justo precio del inmueble para la fecha de la enajenación.
Fluye de lo anterior la evidente equivocación del ad quem al otorgarle a esos medios de convicción, y en particular al primer dictamen, una fuerza persuasiva de los que carecen por entero, y señalar entonces que sobre esa pericia primigenia “construirá las conclusiones de la pretensión estudiada” (fl. 53, cdno. 8), cometiendo así el yerro de valoración probatoria que la censura le endilga en el cargo que se estudia, desacierto que lo condujo a quebrantar indirectamente, por falta de aplicación, las normas sustanciales que se invocaron como violadas, particularmente las que autorizan la rescisión del contrato de compraventa por lesión enorme.
Para precisar la diferencia entre error de derecho y de hecho en asuntos como el presente, puntualizó esta Corporación: “Ha de verse que como el yerro de derecho puede tener lugar en aquellos eventos en que se quebrantan las pautas de disciplina probatoria que regulan su admisión, práctica, eficacia o apreciación, es decir, aquel que “concierne al mérito legal que el juzgador le atribuye o le niega, en contravención a los preceptos de la ley sobre pruebas”(G. J., t. LXXVIII, pag.313), un embate por esa senda obliga al impugnador a que su crítica se circunscriba a cualquiera de tales aspectos, en orden a lo cual tendrá que dejar de lado, como es natural, toda disconformidad en relación con la valoración objetiva que a cada medio le hubiere dado el fallador, pues este aspecto es típico de esa causal pero por el yerro fáctico, como así se desprende del artículo 368, numeral 1º, inciso 2º, del Código de Procedimiento Civil.
Por otra parte, habida consideración que el numeral 6º del artículo 237 ibídem prevé que el “dictamen debe ser claro, preciso y detallado”, a más que en él los peritos tendrán que explicar “los exámenes, experimentos e investigaciones efectuados, lo mismo que los fundamentos técnicos, científicos o artísticos de las conclusiones”, en orden a establecer la senda mediante la cual puede ser correctamente atacado en casación el proceder que en el fallo hubiere asumido el juzgador frente a una de tales probanzas, necesario resulta distinguir entre la pericia que carece por completo de fundamentación de aquella en la que las conclusiones de los auxiliares sí aparecen justificadas, por supuesto que si en la prueba sus autores no suministran las razones técnicas, científicas o artísticas que le sirvieron de soporte a las conclusiones edificadas, la experticia así presentada no se ajustaría a lo prescrito en la citada disposición, por lo que no podría ser apreciada, en tanto que si ella cumple con tales exigencias, independientemente de la suficiencia de las mismas, por satisfacer las condiciones imperantes en ese precepto, el sentenciador, haciendo uso de las reglas de la sana crítica, tendría que considerarla, determinando su valor probatorio y el consiguiente convencimiento que de allí extrae.
Para la suerte, pues, de un cargo montado por la vía indirecta que regula el numeral primero del artículo 368 del estatuto procesal citado, la distinción que se comenta es de suma importancia, pues si en la acusación así esgrimida se discute si el dictamen fue idóneamente fundamentado por los peritos, la acusación tendría que formularse a la luz del error de hecho, y no del de derecho, por cuanto la ponderación afirmativa que en tal caso hubiere efectuado el fallador correspondería a la contemplación objetiva de la prueba” (Cas. Civ. del 28 de junio de 2005).”
Como la prueba pericial a la que se ha aludido se constituyó en el sostén del Tribunal para despachar la pretensión de lesión enorme y además se erige ella en el sustento del ataque de este cargo, no entra la Corte a considerar los demás errores que le endilga el censor a la sentencia -también orientados a cuestionar lo decidido en punto al vicio objetivo referido-, pues basta el que se ha dejado analizado para aniquilar el fallo.
Dada la prosperidad del ataque, corresponde a la Corte proferir, en sede de instancia, el fallo que lo reemplace. Sin embargo, antes de proceder en el sentido indicado, en uso de las facultades conferidas por el artículo 375 inciso 2º del Código de Procedimiento Civil, decretará la prueba que enseguida se indicará.
DECISIÓN
En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, administrando justicia en nombre de la República,
RESUELVE:
1. CASAR la sentencia dictada por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, en el proceso ordinario promovido por la Corporación C…………. de Acción A……… Social S…… y Vivienda V…….. Popular P……… I…………...baguereña –CorasvipC……….- contra Jorge J….. H……..umberto Valero……. RodríguezR……..
2. De oficio, se decreta la siguiente prueba: Con el fin de establecer el precio que para el 14 de diciembre de 2006 tenía el inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 350-26952 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Ibagué, con ficha catastral uno-13-0223-0020-000 ubicado en la fracción de Hato de la Virgen de Ibagué, practíquese dictamen pericial, en el que deberán tenerse en cuenta, explicitarse y justificarse los factores existentes en la fecha mencionada, que resulten relevantes para la valuación encomendada, haciendo referencia a negociaciones sobre predios susceptibles de ser comparados con el que es objeto del proceso, así como los caracteres particulares de este, su localización, colindancias, topografía, accidentes geográficos e incidencia de ellos, obras de infraestructura, mejoras, zonas de cesión y de riesgo, servicios públicos, vías, estrato socio económico, etc., indicando la incidencia de ellos en el precio.
Para la designación y posesión del perito, lo mismo que para la recepción de su trabajo, que deberá ser remitido a la Corte para someterlo al trámite que le corresponde, se comisiona al Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil.
Líbrese despacho comisorio con los insertos necesarios.
Se concede al experto un término de veinte (20) días para rendir el dictamen.
Sin costas en el recurso, atendida su prosperidad.
Notifíquese,
MARGARITA CABELLO BLANCO
RUTH MARINA DÍAZ RUEDA
FERNANDO GIRALDO GUTIÉRREZ
ARIEL SALAZAR RAMÍREZ
ARTURO SOLARTE RODRÍGUEZ
JESÚS VALL DE RUTÉN RUIZ
1 En el anexo de la demanda también se indica un valor de $1.245.240.000,oo, calculado como un porcentaje de las unidades que serían construidas en el predio.
2 Parece claro que censor trastoca los nombres de los peritos.
3 Suma que multiplicada por el área arrojaría un valor para el predio cercano al señalado en el concepto técnico acompañado con la demanda.
4 Establece el precepto: “En todo proceso las partes de común acuerdo pueden, antes de que se dicte sentencia de primera o única instancia o laudo arbitral, realizar los siguientes actos probatorios: 1. Presentar informes científicos, técnicos o artísticos, emitidos por cualquier persona natural o jurídica, sobre la totalidad de los puntos objeto de dictamen pericial; en este caso, el juez ordenará agregarlo al expediente y se prescindirá total o parcialmente del dictamen pericial en la forma que soliciten las partes al presentarlo”.
5 Señala esta norma: “Para la solicitud, aportación y práctica de pruebas, además de las disposiciones generales contenidas en el Código de Procedimiento Civil y demás disposiciones, se dará aplicación a las siguientes reglas:1. Cualquiera de las partes, en las oportunidades procesales para solicitar pruebas, podrá presentar experticias emitidos por instituciones o profesionales especializados. De existir contradicción entre varios de ellos, el juez procederá a decretar el peritazgo correspondiente”. La norma fue reiterada por el artículo 18 de la Ley 794 de 2003.